Consejo al momento de vender su vivienda

Consejo al momento de vender su vivienda POR REDACCION, EL VOCERO – 04/25/2014 4:00 AM

Para lograr vender su propiedad primero debe arreglar o poner al día todos esos pequeños problemas que dejó sin resolver durante tantos años.

Vender su vivienda actual para mudarse a una nueva casa puede ser muy fascinante, pero a la misma vez puede ser muy estresante. Para lograr vender su propiedad primero debe arreglar o poner al día todos esos pequeños problemas que dejó sin resolver durante tantos años. De igual forma, será necesario que evalúe si va a poder vender la propiedad por su cuenta o si utilizará los servicios de un profesional. Si decide contratar a alguien para que le ayude a vender su casa se sugiere entrevistar al menos 2 ó 3 corredores de bienes raíces. Deberá hacerle las mismas preguntas a cada uno de ellos para que pueda comparar sus contestaciones y escoger aquel que más le convenga.

A continuación le incluimos una preguntas guía que le ayudarán al momento de entrevistar a los posible corredores de bienes raíces que está considerando contratar:
1. ¿Tiene su licencia de corredor de bienes raíces al día?
2. ¿Cuántos años ha estado en el negocio de los bienes raíces?
3. ¿Por cuánto tiempo ha vendido casas en esta área?
4. ¿Cuántas propiedades vendió en el último año?
5. ¿Cuál es el por ciento de comisión que cobrará de la venta?
6. ¿Qué estrategia o herramientas utilizará para mercadear y mostrar la propiedad?
Escoger al corredor de bienes raíces como parte del equipo de apoyo junto a tu banquero hipotecario, será también de gran ayuda en tu decisión de la compra del que será tu nuevo hogar. Para recibir más información o consultoría puede comunicarse con Ángel Medina al 787.332.0170.

Prepare su hogar para el verano

Prepare su hogar para el verano POR COLABORADOR EL VOCERO – 05/09/2014 4:00 AM
Está a tiempo para prepararse y recibir el verano con un hogar decorado y listo para disfrutar del mismo.

María Gisella Díaz

Se acerca el verano. Es la temporada donde los adultos y niños se toman las muy merecidas vacaciones y donde se comparte con familiares y amigos. La rutina se interrumpe y se goza del sol de esta islita tropical.  El hogar también debe reflejar ese cambio; esa informalidad. A continuación algunas ideas que le ayudarán a renovar su espacio y prepararse para recibir el verano:

1. Colores

Por norma general en el verano se utilizan colores claros y brillantes. Así como la naturaleza se viste de color, nuestro hogar también. Los colores favoritos por excelencia del verano lo son el blanco; ya que provee luminosidad, los azules; ya que representan el cielo y el océano, el verde; que nos recuerda la vegetación, el  amarillo, el naranja y rojo; que son colores alegres, entre otros.  Al escoger el color apropiado para nuestro hogar debemos tomar en cuenta que los colores claros absorben menos calor y reflejan mejor la luz.

1. Textiles

Es el momento de sustituir las cortinas de colores neutros y de textil pesado por livianas de motivos florales, de líneas, blancas o de colores brillantes. Si la manera de enganche de las cortinas existentes en su hogar es simple; con poca o ninguna alteración podemos utilizar sábanas de esos motivos como cortinas. Tomando siempre en cuenta que el textil a utilizarse sea vaporoso, liviano y que permita la entrada de la luz tenue y la ventilación cruzada.

Cambia los cojines de acento por los que tengan patrones interesantes como lo son las rallas, flores y colores. Aléjate de textiles pesados como las lanas y también la piel ya que son materiales calurosos. Si tienes la posibilidad de utilizar forros en las butacas y sofás; es el momento perfecto de hacerlo. El incorporar un forro a los asientos existentes es una alternativa económica de lograr un cambio radical.

Las habitaciones también merecen un cambio. Si tiene cubrecamas pesados es el momento de enviarlos a la lavandería para guardarlos limpios y tenerlos listos para la época navideña. Utilice ropa de cama de motivos florales. Usa sobrecamas livianos apropiados para el clima en textiles de fibras naturales como el algodón en color blanco. Esto logra contraste entre la ropa de cama y provee luminosidad.

En lo que a los baños se refiere cambie las toallas  a colores veraniegos y coloque rollos de toallas o los accesorios en canastas de materiales naturales.

1. Alfombras

Si tiene alfombras gruesas de área, aproveche para darles un descanso. Es el momento perfecto para ser limpiadas por un profesional y  guardarlas por un tiempo. El no tener alfombras hará que el espacio se vea más abierto y fresco.

Si las alfombras existentes son de sisal,  bambú o de fibras naturales se verán perfectas esta temporada. Añade cojines de piso en las áreas donde los jóvenes de la casa puedan acostarse, sentarse a jugar o ver televisión. No pierda la oportunidad de añadir color y patrones al hacer este cambio.

1. Adornos y accesorios

Cambie los adornos de las paredes o rota los que ya tiene en toda tu residencia. Nos acostumbramos a ver decoración siempre en el mismo lugar y esto puede hacer del lugar uno aburrido.

Una alternativa para romper con esa rutina podría ser el  sustituir algunos accesorios de paredes existentes con elementos de color. Otra alternativa es el comprar un textil apropiado para el verano y colgarlo en la pared en un bastidor como si fuese un cuadro. Esto añade color y podría añadir un patrón al espacio sin hacer cambios muy radicales.

Incorpore a la decoración elementos de madera y caracoles. Un frasco de cristal sencillo con arena, o caracoles dentro puede servir de punto focal a tu mesa de comedor. Las velas en diferentes niveles, tiestos y jarrones de colores son elementos económicos que ofrecen color sin que sean una carga para el  bolsillo.

Guarde los libros y adornos de los libreros e intercámbielos por juegos de mesa, cartas y elementos de juego y añada canastas de fibras naturales con revistas y libros de corta lectura.

1. Plantas

Añada plantas a la decoración interior. Las palmas, helechos y orquídeas en diferentes alturas dan un ambiente tropical. Si ya tiene vegetación  en el espacio interior, cámbielas de lugar. Es el momento de cambiar los tiestos de las plantas, cambiarles la tierra, abonarlas  y eliminar toda planta enferma o muerta.

1. Iluminación

La iluminación interior principal a pesar de proveer luz provee calor. Para evitar el exceso de calor se puede incorporar al espacio pequeñas lámparas de bajo voltaje en vez de utilizar una sola luminaria de alto voltaje. Otra alternativa es el utilizar iluminación LED. Esto permitirá tener la  iluminación necesaria sin el calor adicional.

Una alternativa para hacer que el espacio interior se vea diferente es el cambiar las pantallas o “shades” de las lámparas existentes por unas de colores. Esta es una manera económica de hacer que la luz se vea diferente añadiendo color al espacio.

1. Cocina

Lleve la alegría del verano también a su cocina. En el mercado podrá encontrar un sin número de servilletas, platos y vasos de plástico con patrones y colores muy apropiados para la época. Estos son más informales que los de porcelana y cristal y mucho más amigables para los jóvenes que estarán de vacaciones en estos meses.

Añade plantas y flores a tu cocina y utilice una vasija con frutas como punto focal en la decoración. Esto, además de añadir color al espacio, es una manera de proveer una merienda saludable a su familia.

1. Jardines y terrazas

En los jardines: Limpie a fondo las áreas del patio,  los muebles y la barbacoa, “el BBQ”. Asegúrese que esté bien limpio y de ser de gas; que el tanque esté lleno y listo. Si la barbacoa es de carbón; asegúrese de tener carbón para que al momento de utilizarlo ya esté preparado. Para completar la decoración no podrá olvidar los accesorios de la barbacoa como lo son las pinzas, guantes y toallas de agarre. Ni tampoco olvidar una buena hamaca en un lugar de sombra.

Recorte o sustituye de ser necesario toda planta muerta o maltratada y limpie todas las áreas donde estén las mismas. Aproveche la oportunidad para echarles sus fertilizantes y de estar en tiestos; aproveche para cambiarlas de lugar.

Para las fiestas de las noches de verano, añada luz en sus jardines con iluminación solar, antorchas o velas de colores. Si tiene piscina, las velas flotando en la misma se ven preciosas y dan un ambiente único.

Si cuenta con una terraza: Los cojines de textil de exterior en colores y patrones veraniegos y los cojines de piso son la mejor alternativa para estas áreas donde van a reunirse a jugar y a pasar un buen trato. Prepare una alfombra de lona y en ella dibuje los recuadros para jugar “Tic Tac Toe”,  ajedrez y  juego de damas “Chinese Checkers”. Puede utilizar cualquier utensilio  platos o vasos plásticos  como fichas. Como accesorio no puede faltar una canasta con juegos,  frascos de líquido para hacer burbujas y tizas. Estos llenarán en el espacio exterior de actividades y alegría.

En un abrir y cerrar de ojos  encontrará que el verano ya está aquí. Está a tiempo para prepararse y recibir el verano con un hogar decorado y listo para disfrutar del mismo. Aproveche que las clases se terminan pronto para incluir a esas personas especiales a hacer cambios en la decoración y a personalizar su hogar para la época.

Ofrecen incentivos para la compra de casas

Ofrecen incentivos para la compra de casas POR REDACCION, EL VOCERO – 05/23/2014 9:23 AM
El incentivo más atractivo es el Bono del Propietario que le ofrece hasta un 5% sobre el precio de venta para realizar mejoras a la propiedad
En la actualidad, el mercado de propiedades de segunda mano disponibles para la venta ofrece variedad de opciones de viviendas a precios competitivos. A esto se suma la gama de beneficios e incentivos que ofrece Aurora Properties a los compradores. El incentivo más atractivo es el Bono del Propietario que le ofrece hasta un 5% sobre el precio de venta para realizar mejoras a la propiedad, cubrir los gastos de cierre o para la compra de enseres para el hogar, según prefiera el comprador. Esto significa que al momento de realizar el cierre de la compraventa y sujeto al cumplimiento con ciertos requisitos, se le entrega al comprador un bono en efectivo que puede ser utilizado para compra de enseres, mejoras o para gastos de cierre.

Además, como beneficio adicional se encuentra la aprobación del estímulo gubernamental para la compra de viviendas, ‘Mi Casa Propia’ y el enfoque ‘One-Stop-Shop’ que permite a los compradores la ventaja de llevar a cabo todos los trámites para la compraventa, remodelación, financiamiento, bono de hasta 5% sobre el precio de venta, en un solo lugar y con el único dueño, de todas las propiedades en inventario.

También, la firma presenta una propuesta de negocios innovadora, enfocada en el ‘Open Listing’ para realtors y corredores. A tales fines ha desarrollado varias estrategias para beneficio de los corredores, tales como el acceso ilimitado a la mayor base de datos con información precisa sobre propiedades residenciales y comerciales disponible para la venta en todo Puerto Rico; 6% de comisión para opciones y compraventa de propiedades en casos generados a través de Aurora Properties; incentivo retroactivo de 1% a todo corredor/realtor que genere 10 o más ventas por un período continuo de tres meses, así como incentivos y beneficios para el comprador similares a los que se ofrecen para un desarrollo de vivienda nueva.

Los corredores y realtors interesados en participar de esta iniciativa pueden hacerlo siendo “preferred partners” de Aurora Properties. Participando de una charla breve que ofrece la firma, libre de costo, el corredor se convierte en miembro activo con acceso ilimitado a información y a las propiedades en inventario. Los interesados en conocer más sobre los productos que tiene disponible Aurora Properties, pueden visitar su página web, Aurora.pr, o comunicarse al centro de llamadas en el 787.522.0567.

La fiducia inmobiliaria

La fiducia inmobiliaria POR COLABORADOR EL VOCERO – 05/16/2014 4:00 AM
Conozca las funciones y deberes de los corredores de bienes raíces
Luis Nieves

www.luisnieves.com

Los corredores de bienes raíces, una vez firman su contrato de corretaje inmobiliario con su principal, se convierten en unos fiduciarios (“Pactum Fiduciae”) del vendedor o del comprador, y se encargan de llevar a cabo los negocios fiduciarios, la realización de un contrato de opción de compraventa, fiducia mercantil, de un encargo fiduciario o de fiducia pública, además de desarrollar otras actividades.

Los corredores están obligados a cumplir los siguientes deberes:

• No pueden delegar en ninguna otra persona –ni siquiera en otro corredor– sus deberes y obligaciones, a menos que el fideicomitente los haya autorizado.

• Realizar de forma diligente la gestión que les haya sido encomendada para la consecución de la fiducia, actuando siempre en beneficio de su cliente.

• Mantener una separación entre sus propios bienes y los que hayan sido entregados por sus clientes.

• Seguir las instrucciones señaladas por sus clientes en el contrato o prevista en la ley, a menos que se le haya permitido actuar de la manera en que considere más conveniente.

• Proteger y defender los bienes que les hayan sido entregados, contra cualquier acto de terceros, de los beneficiarios e incluso del mismo fideicomitente.

• Devolver al fideicomitente los bienes que éste les hubiera entregado o tranferirlo a quien corresponda, según las instrucciones que hubieran recibido.

• Rendir cuentas de su gestión con la periodicidad que se acuerden, y, en todo caso, por lo menos cada dos semanas.

Los fundamentos de la fiducia inmobiliaria son:

0. • Lealtad indivisible. Prohíbe a cualquier corredor tener una conducta que tenga como objetivo: adelantar cualquier acto o provecho para sí mismo y/o perjudique a su principal; o conducir su negocio con relación a terceros en nombre de su principal, de una manera que pueda producir ventajas injustas y perjudique o diluya los intereses de su principal. Un corolario de este deber es que el intermediario está obligado a no aceptar cualquier tipo de obligación que le requiera actuar en contra de, o estar en competencia con los intereses del principal. La excepción a este deber ocurre cuando las partes en la transacción aceptan la representación dual.
0. • Obediencia – Requiere que el corredor actúe dentro de la autoridad conferida por el principal, de una forma obediente y a ejecutar pronta, continua y eficientemente todas las instrucciones legales contraídas con su principal.
. • Digilencia y protección razonable – Requiere que el corredor evite exponer a riesgos innecesarios al principal que le puedan perjudicar a él, a terceros y/o los bienes relacionados con la venta. Requiere que practique su profesión con diligencia, pericia y de forma competente para proteger el fin del negocio o la transacción de bienes raíces; y le recomiende a su principal obtener consejo de un experto cuando amerite la situación y quede fuera de su campo de “expertise”. El corredor, por tener licencia expedida por la Junta Examinadora de Bienes Raíces adscrita al Departamento de Estado, está obligado a usar sus conocimientos cuando representa los intereses del principal. Esto incluye la obligación de investigar y descubrir de una forma prudente todos los hechos y datos relacionado con la transacción, el cual se espera realice todo corredor.
0. • Confidencialidad – Prohíbe a que el corredor use o comunique información confidencial dada u obtenida por éste dentro de su marco de actuación contractual con su principal.
. • Divulgación completa – Requiere que el intermediario divulgue toda la información concerniente a la transacción del negocio en el mejor interés del principal, incluyendo cualquier información que pueda ser negativa o adversa a sus intereses. La divulgación de la información debe ser adecuada, prístina, clara y completa sobre los hechos que puedan utilizarse por las partes en la transacción. El intermediario no debe divulgar información falsa y menos cuando ésta tenga como fin el adelantar sus intereses.
. • Contabilidad – Requiere que el corredor le reporte rápidamente a su principal todo lo relacionado con el dinero y la propiedad recibida y pagada en la transacción, y a rendir todas las cuentas, entregar o devolver todo el dinero y la propiedad legalmente correspondiente al propietario o el comprador.

Actualmente, el consumidor está comenzado a utilizar y a beneficiarse de las ventajas del contrato exclusivo de representación del comprador, que le ofrece obtener una completa representación fiduciaria en la transacción.
Recuerda que este escrito no es una opinión legal.

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Para contactar a nuestro colaborador, Luis Nieves, puede llamar al 787.283.6779, 787.615.5858.

Subsidio Puerto Rico Nuevos Fondos Mi Casa Propia

Nuevos fondos para Mi Casa Propia

Si se convierte finalmente en ley el proyecto que está ante la consideración de la Cámara de Representantes.

Desde la izquierda: Agustín Rojo, presidente de la Mortgage Bankers Association; Carlos Vargas, representante a la Cámara, y Roberto “Tito” Trápaga, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares. (Suministrada)

Por Nelson Gabriel Berríos / Especial para Construcción El Nuevo Dia

El programa Mi Casa Propia tendría $15 millones en nuevos fondos para ayudar a ciudadanos a adquirir su primer hogar, si se convierte finalmente en ley el proyecto que está ante la consideración de la Cámara de Representantes.

“No cabe duda de que “Mi Casa Propia” no solo es un programa de justicia social, sino también tiene un efecto multiplicador en la economía del país”, expresó el presidente de la Cámara, Jaime Perelló, al hacer el anuncio junto a Agustín Rojo, presidente de la Mortgage Bankers Association, el pasado jueves, Día de la Banca Hipotecaria.

Rojo, por su parte, elogió la acción y está esperanzado en que se apruebe la medida, añadiendo que Mi Casa Propia “resulta en una herramienta certera de desarrollo económico que impacta de forma positiva a la industria hipotecaria y a toda una cadena de renglones empresariales, tales como pero sin limitarse, a la industria de construcción, bienes raíces, tasadores, arquitectos, ingenieros, entre otros”.

La medida 1056 es de la autoría del representante Carlos Vargas. Esta propone una asignación recurrente de $15 millones para el Fondo de Mi Casa Propia, que está adscrito a la Autoridad para el Financiamiento de Vivienda (AFV). El dinero para este fondo, que comenzó en el 2013 con $15 millones, se agotó hace unas semanas, el 24 de abril, según informó José Sierra, director de la AFV. Sierra reaccionó con entusiasmo a la medida, que todavía debe aprobarse por Cámara y Senado, y ser firmada por el Gobernador para convertirse en ley.

El proyecto de Vargas dispone que los fondos se obtendrán de un impuesto de las remesas de dinero que envían al exterior extranjeros en la Isla.

Mi Casa Propia, dijo Sierra, ayudó a 4,071 familias a comprar su primera vivienda con hasta $6,000 que podían usar para el pronto o gastos de cierre. El promedio del costo de vivienda que se adquirió fue de $109,151. El 77% de las casas eran vivienda existente y el 23% viviendas nuevas, informó Sierra.

Si se incluyen las diferentes versiones anteriores del programa, como “Mi nuevo hogar” estos incentivos han beneficiado a sobre 60,000 familias que hoy tienen casa propia gracias a estas ayudas.

Rojo concluyó, que en el 2012, la industria de vivienda generó cerca de 8,000 empleos directos y 18,000 empleos directos, indirectos e inducidos y que estos programas fueron un factor influyente en estas estadísticas.

“No cabe duda de que la crisis económica experimentada a nivel mundial, ha impuesto en la Isla un reclamo y demanda de construcción de vivienda a precios asequibles, dirigida a la población de recursos limitados. Ante tal realidad, la industria de vivienda está utilizando capital local y dándole prioridad al desarrollo de unidades de vivienda para familias con escasos y moderados recursos”, comentó Rojo. El presidente de la MBA recalcó que es necesario que el Estado continúe viabilizando la compra de viviendas, al aportar la cantidad que las familias necesitan para completar la transacción de compraventa.

Por Nelson Gabriel Berríos / Especial para Construcción El Nuevo Dia

A CAREER IN THE REAL ESTATE INDUSTRY IN PUERTO RICO

A CAREER IN THE REAL ESTATE INDUSTRY IN PUERTO RICO

Individuals who are interested in becoming a real estate salesperson in Puerto Rico only needs high school diploma and if you have 60 university or college credits for broker to be into the real estate industry. In addition to that, they should have license in order to play a great role in this industry. In fact, licensed salesperson and brokers have a huge demand and they are hired by different people that are associated with real estate transactions. If you want to obtain your license, you will not have to get any specialized degree, but you will have to go through a course in our Institute accredited and sit for an Puerto Rico exam.

Licensed Salesperson Can Apply:

You can apply for licenses as a broker only if you have 60 university or college credits or high school diploma or equivalent to be a licensed salesperson. Thus, if you do not have a salesperson or broker license, you need to acquire that first. As far as, the broker's license is concerned, you should enroll into a 60 hour or 90 hours course

Accessing Courses Online go to www.onlinelni.com :

If you do not have sufficient time to attend classes regularly, you can look forward to obtaining Online salesperson or brokers license in our distance course. There are courses that are held online so that you can take them at your own pace from the comforts and convenience of your home. Once you have completed the course, you can apply it online or through the phone. You will also have to take adequate preparation for the exam so that you are successful in passing the exam with high grades and obtaining your license.

Renewing Your Licenses:

Only obtaining online salesperson or brokers license is not sufficient. You should continue your education so that you are successful in renewing your license after specific intervals. There are pre-licensing courses as well as renewal courses that will enable you to sit for the exam so that you are successful in your aim. In fact, the State Licensing Board requires every licensed salesperson and broker to renew their licenses every 4 years  so that they are able to offer services in the real estate industry and help lots of people interested in real estate transactions.

Advancing Your Role In The Industry:

Getting your license online is one of the most convenient ways of completing the course and sit for the exam. Moreover, licensing can also assure that you are able to advance your role in the industry. You can become an associate broker, a managing broker and many more so that you can represent both buyers and sellers. You will also be able to manage your own team of real estate sales professional and help others I carrying out transactions easily.

For more information go to www.onlinelni.com or send email lni@luisnieves.com

Real Estate in Puerto Rico a Real Story of a buyer

Prouty: The real story of PR is positive

By CB Online Staff

cbnews@caribbeanbusinesspr.com; cbprdigital@gmail.com

Investor Nicholas Prouty, who is betting at least $750 million on Puerto Rico through his firm Putnam Bridge, is pitching the island to other “smart money” investors by sharing his experiences since moving down from the mainland and making a new life for his family in the Caribbean.

Putnam Bridge is spending $450 million to overhaul its Puerto del Rey Marina complex in Fajardo and spending hundreds of millions more at its La Ciudadela housing and commercial complex in Santurce, a project that includes plans to create a sprawling public park in the historic heart of San Juan.

Prouty’s passion for Puerto Rico, and his confidence that an economic rebound is in the works, was evident in his speech in San Juan on Thursday during the opening of the two-day Puerto Rico Investment Summit.

Below is the text of his address:

As a new resident, it gives me great pleasure to say the following words: Bienvenidos a Puerto Rico.

My family and I moved here from the mean streets of Greenwich a year ago and I am pleased to report that our standard issue black Mercedes wagon now sits unused in a garage in Connecticut.

Tanqueray has been replaced by Bacardi – and my blue blazer is fighting a valiant but ultimately losing battle with a growing number of guayabera shirts.

Have I gone native? Not yet.

The alarm still gets me into the office as the sun rises – the New York Times is delivered daily and unfortunately my weather from Monday through Friday remains a constant 70 degrees and fluorescent.

That said, the weekends are utterly epic – we own a marina near the town of Fajardo – so on Sundays we cruise into small harbors, find pristine beaches with funky beach bars…throw the anchor over, paddle ashore and kick back with ice cold beers and grilled fish. We often run into families from my daughter’s school and end up whiling away the afternoon watching the kids play – absolute bliss and a significant improvement upon the boathouse in Central Park.

If you are a golfer then welcome to the “17 Mile Drive” of the Caribbean – Robert Trent Jones the son is responsible for The St. Regis and his father for the course at the Ritz Reserve. Greg Norman did the course at Rio Mar, Tom Kite did two courses for Trump and the great David Pfaff designed the iconic links at Royal Isabella for Charlie and Stanley Pasarell.

A few weeks ago, I walked the course at the St. Regis and I was overwhelmed by its sheer beauty – it was late in the afternoon, the coquí frogs were in full force, and nearby El Yunque was framed by two arching palm trees – it was quite a moment, zen-like.

I think that Mr. Paulson has exercised his usual great business judgment by selecting excellent operating partners like the visionary Fede Sánchez or the legendary Hugh Andrews – great hoteliers who have imbued their teams with a level of service that is professional and authentic yet not contrived nor corporate – the way it used to be done at The Carlyle or The Bel Air.

When the Vanderbilt is completed, San Juan will finally have a hotel that will rival the Bristol in Paris and when the last villa goes up in Bahia Beach I have a pretty good feeling that that place it will be the modern day equivalent of Lyford Key – perhaps this time with a bit less Lily Pulitzer.

Puerto Rico has all the lifestyle assets in place to ensure great memories, but if you, like me, are married and have children, you have to concede that that alone would not convince a smart spouse to make the move.

Frankly, it is much easier for me to move…all I really need is an office, connectivity and a steakhouse to be happy.

But it does become an entirely different proposition when you take your nine year old daughter out of Greenwich Country Day and say to your wife … by the way, that whole life you have developed here for us … that wonderful ecosystem of tennis lessons, tutors, weekend dinner parties …how do you even breach a subject like moving to Puerto Rico with someone who has created that for your family?

But when I did, her reaction surprised me. The expected “you want me to move where” response was nowhere to be heard. Instead she said she would have to go down there and perform her own due diligence – perform the same kind of analysis my company does when it acquires an asset – meaning sleeves rolled up, little currency paid to conventional wisdom … original analysis – no piggybacking.

It is hard to argue with that kind of good sense, so we did just that and focused broadly on risk with particular emphasis placed on private schools and healthcare. I’ve never made an investment decision based solely on taxes – taxes are an expense, not a cost – tax treatment is a consideration not a decision driver so it was with that in mind that we began our work.

Let me tell you what we found.

St. John’s and Robinson in Condado, Baldwin in Guaynabo and TASIS in Dorado are all top ranked institutions that can go head-to-head with the likes of Buckley and Spence.

How is that possible, you might ask? Check out this statistic: St. John’s has consistently been ranked “top 10 in the nation” for the number of National Merit Scholars it produces. For purposes of context, that same list would include slackers like Andover, the Bronx School of Science and San Marino High School in Pasadena. In this year’s senior class of 60 at St. John’s, 14 students will attend Ivies and another dozen that will be going to the Middlebury’s, Claremonts and Georgetown’s of the world, a couple more will go to Boston College and Northwestern – those matriculation rates resemble Groton … but Groton 60 years ago.

Prefer the International Baccalaureate program or Ortho-Gillingham or Montessori approaches to education – it’s all here. The quality of teaching is world class. However, there is a difference – teachers seem more human and place greater emphasis on fostering an environment of friendliness. I like that. The world is cold and I do not want my children to grow up too fast. For now I want them to feel stimulated, acknowledged and most of all loved.

As I walked my daughter to school that first day and felt her grip get tighter and tighter as we got closer and closer, my chest began to tighten – I felt an overwhelming sense of guilt – how could I taken her away from what she knew. Then we opened the door to the classroom and the teacher, Mrs. Myatt, a woman in her 70s who has taught at the school for over 30 years came running over and threw her arms around my daughter, and said how happy she was to finally meet her. She then called over the entire class and they circled us – each introducing themselves – each offering a sleepover or a playdate. I don’t think we had been in the classroom for more than a minute. I was overwhelmed by the generosity of spirit. The grip loosened and the hand fell away – she was now being shown her desk, she was being asked what her favorite movie was – she was being accepted – never have I ever been so relieved.

Let’s move on to healthcare in Puerto Rico.

We made it a point to meet with doctors and pediatricians and we came to the conclusion that there are only three acute conditions that require immediate medical attention – that even if you had an X written on the tail of your Citation it wouldn’t make a difference.

Trauma, stroke and cardiac care – those are the big three. Here are the frightening statistics – you have roughly five hours for myocardial infarction, two and half hours for stroke and trauma requires immediate care. Fortunately, Puerto Rico has all of these bases covered.

For example, I visited the Cardiovascular Center and met with the medical director, Dr. José Novoa. The doctor trained at the Mayo Clinic, has 200 doctors on staff – many of the doctors have degrees from Harvard Medical School, Yale and UCLA – and that hospital has successfully handled 153 heart transplants.

It has six operating rooms and the latest machines for nuclear medicine. They can handle everything from thoracic surgery to angioplasty. One operating suite alone has nearly $4 million worth of new technology in it and is an exact replica of the cardiac surgery suite at MD Anderson.

My point is that you can rest assured in knowing that there are great doctors and nurses here as well as a tradition of excellence and an intense desire to keep going back for training year after year.

As a group, I hope all of us make a commitment to support the tremendous work being done at the Cardiovascular Center – all you need to do is walk through the pediatric ICU and see the faces of the nurses and doctors to know it is the right thing to do.

I sure feel better knowing it is within a 20 minute reach by helicopter from nearly every part of the island.

From a business risk standpoint, Puerto Rico falls under the jurisdiction of the U.S. federal court system, which provides for all of the rights afforded by our Constitution and the same rule of law which makes the United States the safest jurisdiction to do business, including due process, intellectual property protections, and the all-important enforceability of contracts.

Virtually every industry falls under the familiar purview of Federal regulations or oversight, including the FDA, FAA and EPA just to name a few.

And Puerto Rico’s business infrastructure is well developed, with world-class attorneys, accountants, bankers, engineers, technologists, academics, and virtually every discipline necessary to conduct the most complex of transactions.

But there are also number of things that investors will find very different. Perhaps the most different is that federal income taxes do not apply to residents of Puerto Rico, including both individuals and corporations and on active, passive, and portfolio income, as long as the income is Puerto Rico-sourced.

I would like to address one issue which has been broadly covered in the press and that is Puerto Rico’s fiscal situation.

As the third largest issuer of municipal debt in the United States, Puerto Rico’s fiscal situation has always received a fair amount of attention, but never more than in the past few months, leading up to and following the downgrade to non-investment grade status of the island’s general obligation bonds.

The justifications for the downgrade were varied and included short-term liquidity constraints, concerns about Puerto Rico’s access to the market, the Government Development Bank’s lack of transparency as well as the compounded effects of longer term structural deficits and the protracted economic recession.

However, we were quickly reminded that there is a substantial difference between a downgrade and a default, as was clearly illustrated by the success of the recent $3.5 billion dollar offering, the largest sale of non-investment grade bonds in the history of municipal markets.

Investors recognized that the commonwealth will continue to honor its commitments as it always has, and that Puerto Rico’s structural fundamentals continue to provide a platform for long-term growth and the preservation of a substantial tax base.

In other words, more than 270 investors – hedge funds and institutional buyers – realized that the returns outweighed the risks and put in orders to acquire over $16 billion dollars of this issuance.

I delivered a speech two months ago at a technology conference and outlined why I thought Puerto Rico represented such a compelling investment opportunity despite all the dismal news that gets reported.

I won’t repeat myself here, but one point does merit reiteration. Puerto Rico is in the process of a great reinvention. We are at an inflection point and years after decline asset values here are creating generational opportunities.

Now, I know this isn’t the story you read in the press. Between the high crime rate and the bond downgrades, you’d think no one would want to invest here, let alone live here. And to be sure, some of it is true. But some of it is not.

The New York Times recently portrayed San Juan as some bizarre incarnation of Medellín in the 1990s.

I’m not saying crime doesn’t exist here. I am not Bagdad Bob. It’s a big city with high unemployment, and a police force that has not enforced the law particularly well. But if you actually look at the crime stats here, you would see it’s very much concentrated on drug related crime.

That makes sense. The southern border states are finally getting heard in Washington, and when the borders became less porous, the narco-trafficantes identified Puerto Rico as an entry point to the states – a soft underbelly.

But the federal government has only recently begun to provide Puerto Rico with the assets necessary to defend itself and this governor has worked tirelessly to secure more helicopters and Coast Guard cutters – significant seizures are now occurring.

Let’s switch for a moment on the narrative being told about the Puerto Rican economy.

Official figures tell us that non-farm employment is down to 925,000 people, about 200,000 fewer than when the recession began in 2006.

The labor participation rate is now – officially – 41 percent, down from 48 percent. It’s probably worth mentioning that in most developed economies, participation hovers in the range of 60 percent to 65 percent, even during recessions.

Part of that decline has been the flight of talented young people from the island, which has amounted to some 450,000 residents in the last ten years.

When we factor in birth and death rates, the island’s population declined by a bit more than 2 percent from 2000 through 2010, and by a little under 3 percent since 2010.

Accordingly, it is easy to understand why credit rating agencies are a bit edgy.

The population drop is one of the forces keeping the economy in net decline. After eight years of recession, the official Economic Activity Index published every month by the GDB fell again in February by 2.4 percent compared to the same period last year.

When I began looking at Puerto Rico, these numbers did not jive with what I saw.

A labor participation rate of 41 percent? Really? How can labor participation plummet to 41 percent and yet sales tax revenues rise – yes, go up – by 2 percent to 3 percent every year?

How can the Economic Activity Index fall so precipitously – 2 percent to 4 percent every month – and yet sales per square foot in mall after mall in Puerto Rico remain among the highest in the United States?

The Puerto Rican economy is underperforming. But it is nowhere near what official figures and the press would suggest.

What we have to understand is that those figures are not an adequate reflection of what’s really going on.

Take the GDB’s economic index which is a sort of index of leading economic indicators. It has four components: Gasoline sales, cement sales, electricity generation and employment.

Many of the components skew the data in misleading ways. If we want to seriously move toward an economy that decouples growth from energy use, we need to think of changing that indicator, as well.

I’m a case in point.

We have retro-fitted all of our lights, we have installed solar panels on our roof, our planned $90 million dollar expansion will utilize the latest construction means and methods which include the use of a lite deck concrete slab system that will radically reduce our need for concrete without ever jeopardizing structural integrity – in fact our initiatives to save electricity on our existing buildings have cut our electrical bills already by 40 percent.

So if the GDB looked at me, it would have a problem – it would view our efficiency efforts as a negative indicator.

I don’t know if I am an outlier but it does merit mention and highlights the need to revisit the GDB’s indicators and use the ones that are really indicative of today’s economic growth.

Of the four components of the GDB’s index, none is more misleading than employment. We’ve all heard the informal economy in Puerto Rico is large, but that would be understatement – it is huge.

Some economists say its 30 percent to 35 percent. Others say it surpasses 40 percent. If you ask me, I tend to side with the 40-percenters. But you know what? No one really knows the exact size and dimension of the island’s informal economy.

We have anywhere from a third to half of the economy where there are real people working, making money, going shopping, and running businesses. And they’re not being counted.

The truth is that the informal economy creates a distortion that makes it impossible to rely on official statistics.

What is the real labor participation rate in Puerto Rico? Or for that matter the rate of unemployment, disposable income, or overall economic growth?

Oh sure, there’s enough of a formal economy to measure, and of course the economy is not robust or performing well at the moment. But with between a third and half of the economy outside those calculations, this is sort of like trying to find the door in a pitch dark room.

But the government is making great strides and deserves credit. Gov. Alejandro García Padilla recently named a blue ribbon task force to tackle these problems. It is the first time in the history of Puerto Rico that such a high-level group has been assembled.

The last major issue I want to tackle is what I refer to as the great misconception.

When I first came to the island, I had a mistaken belief that Puerto Ricans here were like Puerto Ricans in New York. The perception and the reality could not have been more different.

It reminds me of the first time I went to Italy – my perception was a combination of a Prince Spaghetti ad from 1975 and “The Godfather.”

When I finally walked around Milan and saw the amazing design houses and spoke to businesspeople and waiters I quickly realized just how wrong I had been.

This story says as much about my ignorance as anything else, but I will tell you I am not alone – I have sat at many parties in Greenwich or New York and watched the expressions as we said we were moving to San Juan – in fact, one Fifth Avenue hostess whom I am sure John knows pretty well actually said: “Nicholas people move from Puerto Rico they don’t move to Puerto Rico.” I still laugh at that one.

My wife and I recently danced the night away at the Ponce Museum Gala – with hundreds of people dressed to the nines. Weeks later I attended the Casals Music Festival in San Juan’s equivalent to Lincoln Center, Bellas Artes – it was one of the great evenings of music and some of the best musicians the world attended, including Joshua Bell – all right here in a 100 x 35 mile island. A couple of weeks ago I went to the Gustav Klimt exhibit in Ponce. Just yesterday I declined a private Placido Domingo concert to write this speech – thanks very much! Suffice to say, my weeks are jam-packed with events, dinners, concerts, you name it – it’s unbelievable and exhausting.

Food?

Chef José Enrique has been nominated for the James Beard award twice. Chef José Santaella ties him in awards and nominations and I can’t even begin to tell you the meals I have had downstairs at 1919.

Puerto Rico has everything we thought we would miss. We are having a wonderful time and I urge you to seriously consider a move – we would love to have you become a part of the New Puerto Rico – thank you for your time.

abierta matricula examen bienes raices

En el dia de hoy está abierta la matrícula para solicitar el examen de Corredor o Vendedor de bienes raices en Test innovations. Podrán los aspirantes hacer el pago y la solicitud enwww.revalidasonline.com
El examen tendrá lugar en San Juan del 9 al 16 de junio de 2014

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CURSO  DE CORREDOR Y VENDEDOR DE BIENES RAICES

Luis Nieves Institute of Real Estate, Finance & Law(LNI) anuncia que el curso preparatorio para obtener la licencia de Corredor o Vendedor de Bienes Raíces comenzará el 20 de MAYO en sesiones diurnas y nocturnas. El lugar es en el centro educativo LNI de Guaynabo al lado de Univisión. 

el curso es el mas completo de Puerto Rico incluye cuatro libros y dos super repasos online

Para más información llame al 787.942-5858//615.5858/486.5858 o accese a www.cursobienesraices.com o www.lnire.com  

LNI ofrece el curso en inglés y en español y está debidamente acreditada por el Departamento de Educación y la Junta de Bienes Raíces. Cuenta con mas de 20 años de experiencia.

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En el dia de hoy está abierta la matrícula para solicitar el examen de Corredor o Vendedor de bienes raices en Test innovations. Podrán los aspirantes hacer el pago y la solicitud enwww.revalidasonline.com
El examen tendrá lugar en San Juan del 9 al 16 de junio de 2014

hogar principal proteccion ley

LEY NÚMERO 195 de 2011: LEY DEL DERECHO A LA PROTECCIÓN DEL HOGAR PRINCIPAL Y EL HOGAR FAMILIAR

La existencia de la Ley 195 del 13 de septiembre de 2011, conocida como: “Ley Del Derecho a la Protección del Hogar Principal”, establece que:

“todo individuo o jefe de familia, residente en Puerto Rico, tendrá derecho de poseer y disfrutar de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. Para ello, la propiedad debe estar ocupada por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. Este derecho es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo”.

Dicho derecho protege a la propiedad de un embargo, una sentencia o una ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones de esta Ley y que se mencionan a continuación:

1.       en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida; en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales;

2.        en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida;

3.       en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código

4.       y en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por cualquier agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.

La protección establecida subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite, mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad.

En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso. Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia, subsistirá hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, y después de la muerte de aquélla, a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.

En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro.

Entiéndase que en estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de esta Ley.

tutela voluntaria

LA TUTELA VOLUNTARIA

Previa a una eventual incapacidad mental de una persona natural la ley puertorriqueña nos permite escogerle un tutor mediante escritura pública.

Ley Núm. 308 del 28 de diciembre de 2012 la cual enmienda el Art. 172 del Código Civil , añadiendo un segundo párrafo a los fines de establecer la figura llamada la Tutela voluntaria.

Los fundamentos para establecer esta nueva figura civil han sido que ha ocurrido un aumento significativo en la expectativa de vida de los seres humanos en Puerto Rico. Además el proceso natural degenerativo del cuerpo y de la mente de la generación actual, es mayor que el de generaciones anteriores. Las enfermedades mentales tales como: la demencia senil o “Alzheimer”, han ido en aumento y éstas pueden impedir que una persona funcione diariamente por sí mismo. De igual forma, existen otras condiciones de salud que pueden conllevar a que una persona quede incapacitada mentalmente para poder gobernarse diariamente.

Hasta la llegada de la nueva enmienda, había que esperar que una persona sufriera la incapacidad y sus consecuencias, sin poder atender sus preferencias, intereses o afectos, y su familia o parientes más cercanos tenían que solicitar un régimen de protección  ante el Tribunal de primera Instancia y el Juez, debia designarlo con base a los requisites establecidos por el Código Civil de Puerto Rico.

Dicha situación hizo que se analizara la posibilidad de permitir que cualquier persona pudiera prever la regulación de diversos aspectos de su existencia mediante un acto voluntario, al poder escoger su tutor, antes de llegar a una incapacidad que evitara el estado de comunicarse y gobernarse por sí mismo.

El legislador determinó en su razonamiento que no existe otra persona con mejores elementos de juicio que el propio interesado para hacer la designación de un tutor. La Tutela Voluntaria permite que una persona, estando en el uso de sus plenas facultades, pueda disponer de su persona y de sus bienes, previendo para su retiro de la vida activa de la mejor manera. La figura civil de la Tutela Voluntaria generará una mayor seguridad jurídica y protección para las personas que comprenden que sus capacidades físicas y mentales puedan llegar a disminuir notablemente.

refinanciamiento streamline

EL REFINANCIAMIENTO STREAMLINE

FHA anuncia recortes en precios para fomentar el refinanciamiento STREAMLINE

Millones de clientes de FHA podrían salvar un promedio de $ 3,000 al año

WASHINGTON – Hoy, en funciones de Vivienda Federal (FHA, en inglés) Carol Galante anunció recortes significativos en los precios para agilizar el programa de refinanciamientos de la FHA que podría beneficiar a millones de clientes cuyas hipotecas están aseguradas por la FHA. A partir del 11 de junio 2012, la FHA redujo su prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) a sólo .01 por ciento y redujo su prima anual a 0.55 por ciento para ciertos clientes de FHA.

Para calificar, los clientes deben estar al corriente en sus actuales hipotecas aseguradas por la FHA que fueron aprobados en o antes del 31 de mayo 2009. El mes pasado, la FHA también anunció que aumentará sus primas por adelantado en la mayoría de los otros préstamos de 75 puntos básicos a 1.75 por ciento. Además, la FHA aumentará las primas anuales de 10 puntos básicos y 35 puntos básicos en las hipotecas superiores a 625,500 dólares.

“Esta es una manera en que la FHA puede hacer una diferencia real para ayudar a los propietarios de viviendas que están haciendo lo correcto, cubriendo el pago de sus facturas a tiempo y que quieren tomar ventaja de las bajas tasas de interés actuales”, dijo Galante. “Al reducir considerablemente los costos de estos clientes, podemos asegurarnos de que al reducir su carga mensual de la hipoteca, se beneficiará el mercado de la vivienda y la economía en general en el proceso.”

En la actualidad, existen 3.4 millones de hogares con préstamos aprobados antes del 31 de mayo 2009, que pagan más de un interés del 5% anual sobre sus hipotecas aseguradas por la FHA. Para un refinanciamiento a través de un préstamo “streamline”, se estima que el cliente promedio cualificado y asegurado por la FHA ahorrará aproximadamente $3,000 al año o $250 por mes. Los nuevos precios de descuento de la FHA no representan un mayor riesgo para la Mutual Mortgage Insurance (MMI) y permitirá que muchos de estos clientes puedan refinanciar a un menor costo hipotecario.

El mes pasado, el gobierno de Obama anunció un amplio paquete de acciones y propuestas legislativas para ayudar a propietarios de vivienda responsables a ahorrar miles de dólares a través de un refinanciamiento. Esto incluye los cambios anunciados hoy con los que se beneficiarán los actuales clientes de FHA, especialmente aquellos cuyo valor de su préstamo puede exceder el valor actual de su hogar. Al reducir los costos mensuales de la hipoteca de los propietarios de viviendas, la FHA espera ayudar a más clientes a permanecer en sus hogares, disminuyendo así el potencial de incumplimiento futuro y reduciendo las pérdidas en el seguro hipotecario.

Agradecemos a U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), por el suministro de esta noticia.

prestamo FHA ahorro energia

PRÉSTAMO FHA PARA AHORRAR ENERGÍA

Recientemente, Puerto Rico fue incluido en el plan federal Power Saver, un programa piloto de dos años implantado por HUD (Housing & Urban Development) en los Estados Unidos, para promover el ahorro de energía. Ante la creciente incertidumbre con el costo de energía eléctrica en Puerto Rico y la falta de alternativas, las familias puertorriqueñas ahora tendrán una nueva forma de bajar sus costos de electricidad, con un préstamo económico que representa grandes ventajas.

Power Saver es un préstamo hipotecario respaldado por FHA que ayuda a los dueños de propiedades a hacer mejoras que provean mayor eficiencia energética, con el potencial de bajar sus cuentas de energía eléctrica, mientras reducen las emisiones de gases de efecto de invernadero, ahorran dinero, y añaden valor a sus propiedades al incluirle mejoras de eficiencia como paneles solares, enseres Energy Star y calentadores solares, entre otros.

El préstamo FHA Power Saver ofrece hasta $25,000 para mejoras de eficiencia energética en el hogar. Actualmente solo Sun West Mortgage Company está certificado por HUD para ofrecer el préstamo en Puerto Rico.

Como ejemplo de las ventajas de Power Saver, una familia puertorriqueña que paga de $280 a $300 mensuales (promedio general según AEE), podría hacer un préstamo Power Saver de $25,000 con los siguientes beneficios:Tasa de interés – 5.125%/20 años/Pago – $187.56. Ahorro de aproximadamente $100 mensuales

sucesiones enmienda 2013

SUCESIONES ENMIENDA – LEY NÚM. 170-2013

La nueva enmienda cambia el orden sucesoral en casos donde el causante (muerto) casado no tiene descendientes ni ascendientes y no ha dejado testamento.

A raíz de la enmienda en casos de sucesión intestada (no hay testamento) hereda el cónyuge del causante que no tiene descendientes, ni ascendientes antes de que los hermanos del causante.

Incluyo texto de la ley según aprobada.

LEY

Para enmendar los Artículos 903 y 909 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, con el propósito de invertir el orden de la sucesión intestada y establecer el derecho del cónyuge viudo a heredar si no hay descendientes y ascendientes en la línea sucesoral.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Los Artículos del Código Civil de Puerto Rico sobre el orden sucesoral establecen quiénes son las personas que van a heredar cuando no existe testamento. El cónyuge viudo se encuentra en el cuarto lugar de la línea sucesoral según el estado vigente de derecho. Esto quiere decir que no tiene derecho a la herencia a menos que no existan descendientes, hijos y nietos, ascendientes padres y abuelos, hermanos y sobrinos.

La Ley de Herencia y Sucesiones actual data de principios de siglo y no ha sido revisada y, según opinan expertos en este campo del derecho, este orden de sucesión es discriminatorio en contra del cónyuge supérstite.

El propósito de la presente medida es invertir el orden sucesoral para que el cónyuge supérstite tenga derecho a heredar si no hay descendientes y ascendientes en la línea de sucesión, antes que los hermanos y sobrinos.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Artículo l.-Se enmienda el Artículo 903 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, para que lea como sigue:

“Artículo 903.-Colaterales y cónyuges, cuando heredarán

A falta de las personas comprendidas en los tres subcapítulos que preceden, heredarán los cónyuges y, a falta de éstos, los parientes colaterales por el orden que se establece en los Artículos siguientes.”

Artículo 2.-Se enmienda el Artículo 909 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado para que lea como sigue:

“Artículo 909.-Cónyuge sobreviviente A falta de descendientes y ascendientes, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente. En su defecto, le sucederán sus hermanos y sobrinos, hijos de éstos, sean o no de doble vínculo de la manera establecida en los tres (3) subcapítulos que preceden.”

 Artículo 3.-Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.