En el dia de hoy está abierta la matrícula para solicitar el examen de Corredor o Vendedor de bienes raices en Test innovations. Podrán los aspirantes hacer el pago y la solicitud enwww.revalidasonline.com
El examen tendrá lugar en San Juan del 9 al 16 de junio de 2014
Luis Nieves Institute of Real Estate, Finance, Law
miércoles, abril 30
hogar principal proteccion ley
LEY NÚMERO 195 de 2011: LEY DEL DERECHO A LA PROTECCIÓN DEL HOGAR
PRINCIPAL Y EL HOGAR FAMILIAR
La existencia de la Ley 195 del
13 de septiembre de 2011, conocida como: “Ley Del Derecho a la Protección del
Hogar Principal”, establece que:
“todo individuo o
jefe de familia, residente en Puerto Rico, tendrá derecho de poseer y disfrutar
de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia
principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. Para ello, la
propiedad debe estar ocupada por éste o por su familia exclusivamente como
residencia principal. Este derecho es irrenunciable, y cualquier pacto en
contrario se declarará nulo”.
Dicho derecho protege a la
propiedad de un embargo, una sentencia o una ejecución ejercitada para el pago de
todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones de esta Ley y
que se mencionan a continuación:
1. en
todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad
protegida; en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales;
2. en los casos donde se le deban pagos a
contratistas para reparaciones de la propiedad protegida;
3. en
los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán
las disposiciones de dicho Código
4. y
en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés
constituidos a favor de o asegurados u otorgados por cualquier agencia o
entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran
y se venden en el mercado secundario.
La protección establecida
subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge
supérstite, mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la
muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos
haya alcanzado la mayoría de edad.
En los casos donde el hombre o la
mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que
ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo
conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso. Cuando se
trate de persona no casada, pero jefe de familia, subsistirá hasta el tercer
grado de consanguinidad o de afinidad, y después de la muerte de aquélla, a
beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho
hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a
la mayoría de edad.
En los casos donde se venda la
propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9)
meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en
otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo
hogar seguro.
Entiéndase que en estos casos, el
dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores
durante esos nueve (9) meses. En los casos donde posteriormente se adquiera una
propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por
las disposiciones de esta Ley.
tutela voluntaria
LA TUTELA VOLUNTARIA
Previa
a una eventual incapacidad mental de una persona natural la ley puertorriqueña
nos permite escogerle un tutor mediante escritura pública.
Ley
Núm. 308 del 28 de diciembre de 2012 la cual enmienda el Art. 172 del Código
Civil , añadiendo un segundo párrafo a los fines de establecer la figura
llamada la Tutela voluntaria.
Los
fundamentos para establecer esta nueva figura civil han sido que ha ocurrido un
aumento significativo en la expectativa de vida de los seres humanos en Puerto
Rico. Además el proceso natural degenerativo del cuerpo y de la mente de la
generación actual, es mayor que el de generaciones anteriores. Las enfermedades
mentales tales como: la demencia senil o “Alzheimer”, han ido en aumento y
éstas pueden impedir que una persona funcione diariamente por sí mismo. De
igual forma, existen otras condiciones de salud que pueden conllevar a que una
persona quede incapacitada mentalmente para poder gobernarse diariamente.
Hasta
la llegada de la nueva enmienda, había que esperar que una persona sufriera la
incapacidad y sus consecuencias, sin poder atender sus preferencias, intereses
o afectos, y su familia o parientes más cercanos tenían que solicitar un
régimen de protección ante el Tribunal
de primera Instancia y el Juez, debia designarlo con base a los requisites
establecidos por el Código Civil de Puerto Rico.
Dicha
situación hizo que se analizara la posibilidad de permitir que cualquier
persona pudiera prever la regulación de diversos aspectos de su existencia
mediante un acto voluntario, al poder escoger su tutor, antes de llegar a una
incapacidad que evitara el estado de comunicarse y gobernarse por sí mismo.
El
legislador determinó en su razonamiento que no existe otra persona con mejores
elementos de juicio que el propio interesado para hacer la designación de un
tutor. La Tutela Voluntaria permite que una persona, estando en el uso de sus
plenas facultades, pueda disponer de su persona y de sus bienes, previendo para
su retiro de la vida activa de la mejor manera. La figura civil de la Tutela
Voluntaria generará una mayor seguridad jurídica y protección para las personas
que comprenden que sus capacidades físicas y mentales puedan llegar a disminuir
notablemente.
refinanciamiento streamline
EL REFINANCIAMIENTO STREAMLINE
FHA anuncia recortes en precios
para fomentar el refinanciamiento STREAMLINE
Millones de clientes de FHA
podrían salvar un promedio de $ 3,000 al año
WASHINGTON – Hoy, en funciones de
Vivienda Federal (FHA, en inglés) Carol Galante anunció recortes significativos
en los precios para agilizar el programa de refinanciamientos de la FHA que
podría beneficiar a millones de clientes cuyas hipotecas están aseguradas por
la FHA. A partir del 11 de junio 2012, la FHA redujo su prima de seguro
hipotecario por adelantado (UFMIP) a sólo .01 por ciento y redujo su prima
anual a 0.55 por ciento para ciertos clientes de FHA.
Para calificar, los clientes
deben estar al corriente en sus actuales hipotecas aseguradas por la FHA que
fueron aprobados en o antes del 31 de mayo 2009. El mes pasado, la FHA también
anunció que aumentará sus primas por adelantado en la mayoría de los otros
préstamos de 75 puntos básicos a 1.75 por ciento. Además, la FHA aumentará las
primas anuales de 10 puntos básicos y 35 puntos básicos en las hipotecas
superiores a 625,500 dólares.
“Esta es una manera en que la FHA
puede hacer una diferencia real para ayudar a los propietarios de viviendas que
están haciendo lo correcto, cubriendo el pago de sus facturas a tiempo y que
quieren tomar ventaja de las bajas tasas de interés actuales”, dijo Galante.
“Al reducir considerablemente los costos de estos clientes, podemos asegurarnos
de que al reducir su carga mensual de la hipoteca, se beneficiará el mercado de
la vivienda y la economía en general en el proceso.”
En la actualidad, existen 3.4
millones de hogares con préstamos aprobados antes del 31 de mayo 2009, que
pagan más de un interés del 5% anual sobre sus hipotecas aseguradas por la FHA.
Para un refinanciamiento a través de un préstamo “streamline”, se estima que el
cliente promedio cualificado y asegurado por la FHA ahorrará aproximadamente
$3,000 al año o $250 por mes. Los nuevos precios de descuento de la FHA no
representan un mayor riesgo para la Mutual Mortgage Insurance (MMI) y permitirá
que muchos de estos clientes puedan refinanciar a un menor costo hipotecario.
El mes pasado, el gobierno de
Obama anunció un amplio paquete de acciones y propuestas legislativas para
ayudar a propietarios de vivienda responsables a ahorrar miles de dólares a
través de un refinanciamiento. Esto incluye los cambios anunciados hoy con los
que se beneficiarán los actuales clientes de FHA, especialmente aquellos cuyo
valor de su préstamo puede exceder el valor actual de su hogar. Al reducir los
costos mensuales de la hipoteca de los propietarios de viviendas, la FHA espera
ayudar a más clientes a permanecer en sus hogares, disminuyendo así el
potencial de incumplimiento futuro y reduciendo las pérdidas en el seguro
hipotecario.
Agradecemos a U.S. Department of
Housing and Urban Development (HUD), por el suministro de esta noticia.
prestamo FHA ahorro energia
PRÉSTAMO FHA PARA
AHORRAR ENERGÍA
Recientemente, Puerto Rico fue
incluido en el plan federal Power Saver, un programa piloto de dos años
implantado por HUD (Housing & Urban Development) en los Estados Unidos,
para promover el ahorro de energía. Ante la creciente incertidumbre con el
costo de energía eléctrica en Puerto Rico y la falta de alternativas, las
familias puertorriqueñas ahora tendrán una nueva forma de bajar sus costos de
electricidad, con un préstamo económico que representa grandes ventajas.
Power Saver es un préstamo hipotecario respaldado por FHA que ayuda
a los dueños de propiedades a hacer mejoras que provean mayor eficiencia
energética, con el potencial de bajar sus cuentas de energía eléctrica,
mientras reducen las emisiones de gases de efecto de invernadero, ahorran
dinero, y añaden valor a sus propiedades al incluirle mejoras de eficiencia
como paneles solares, enseres Energy Star y calentadores solares, entre otros.
El préstamo FHA Power Saver
ofrece hasta $25,000 para mejoras de eficiencia energética en el hogar.
Actualmente solo Sun West Mortgage Company está certificado por HUD para
ofrecer el préstamo en Puerto Rico.
Como ejemplo de las ventajas de
Power Saver, una familia puertorriqueña que paga de $280 a $300 mensuales
(promedio general según AEE), podría hacer un préstamo Power Saver de $25,000
con los siguientes beneficios:Tasa de interés – 5.125%/20 años/Pago – $187.56. Ahorro
de aproximadamente $100 mensuales
sucesiones enmienda 2013
SUCESIONES ENMIENDA – LEY NÚM. 170-2013
La nueva enmienda cambia el orden
sucesoral en casos donde el causante (muerto) casado no tiene descendientes ni
ascendientes y no ha dejado testamento.
A raíz de la enmienda en casos de
sucesión intestada (no hay testamento) hereda el cónyuge del causante que no
tiene descendientes, ni ascendientes antes de que los hermanos del causante.
Incluyo texto de la ley según
aprobada.
LEY
Para enmendar los Artículos 903 y
909 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, con el propósito de
invertir el orden de la sucesión intestada y establecer el derecho del cónyuge
viudo a heredar si no hay descendientes y ascendientes en la línea sucesoral.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Los Artículos del Código Civil de
Puerto Rico sobre el orden sucesoral establecen quiénes son las personas que
van a heredar cuando no existe testamento. El cónyuge viudo se encuentra en el
cuarto lugar de la línea sucesoral según el estado vigente de derecho. Esto
quiere decir que no tiene derecho a la herencia a menos que no existan
descendientes, hijos y nietos, ascendientes padres y abuelos, hermanos y
sobrinos.
La Ley de Herencia y Sucesiones
actual data de principios de siglo y no ha sido revisada y, según opinan
expertos en este campo del derecho, este orden de sucesión es discriminatorio
en contra del cónyuge supérstite.
El propósito de la presente
medida es invertir el orden sucesoral para que el cónyuge supérstite tenga
derecho a heredar si no hay descendientes y ascendientes en la línea de
sucesión, antes que los hermanos y sobrinos.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Artículo l.-Se enmienda el
Artículo 903 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, para que lea
como sigue:
“Artículo 903.-Colaterales y
cónyuges, cuando heredarán
A falta de las personas comprendidas en los tres subcapítulos
que preceden, heredarán los cónyuges y, a falta de éstos, los parientes
colaterales por el orden que se establece en los Artículos siguientes.”
Artículo 2.-Se enmienda el
Artículo 909 del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado para que lea como
sigue:
“Artículo 909.-Cónyuge
sobreviviente A falta de descendientes y ascendientes, sucederá en todos los
bienes del difunto el cónyuge sobreviviente. En su defecto, le sucederán sus
hermanos y sobrinos, hijos de éstos, sean o no de doble vínculo de la manera
establecida en los tres (3) subcapítulos que preceden.”
Artículo 3.-Esta Ley comenzará a regir
inmediatamente después de su aprobación.
mi casa propia ley subsidio
”MI CASA PROPIA”LEY NÚMERO 34 DEL 26 DE JUNIO DE 2013
(P. de la C. 915)
LEY NUM. 34
26 DE JUNIO DE 2013
Para enmendar el Artículo 16, de
la Ley 124-1993, según enmendada, conocida como
“Programa de Subsidio
para Vivienda de
Interés Social”, a
los fines de
redenominar el Programa “Mi Nuevo Hogar” como el Programa “Mi Casa
Propia” disponer sobre sus parámetros de funcionamiento, aplicabilidad y
alternativa de financiamiento.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La Ley 124-1993, conocida como “Programa
de Subsidio para Vivienda de Interés Social”, se aprobó con la finalidad de
crear un programa de subsidios para hacer factible que familias de recursos
bajos o moderados pudieran adquirir viviendas existentes o de nueva
construcción. Posteriormente, a través
de la Ley 209-2009, se legisló para que
la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda fuese el ente
responsable de administrar el Programa de Subsidios.
A tales fines, la Autoridad para
el Financiamiento de la Vivienda, adoptó el Reglamento Número 7915 de 1 de
septiembre de 2010 y el Reglamento Número 7990 de 7 de febrero de 2011, para
estipular las normas y aplicabilidad del Programa, conforme al cumplimiento con la Ley. Estipula
el Reglamento 7990 en el Artículo
IV, inciso 4.3, Administración del
Programa, que el Director de AFV podrá “según entienda que sea apropiado, a su
entera discreción y conforme a su perspectiva de los fondos disponibles para
esos propósitos, limitar y/o suspender la continuidad del mismo mediante carta
circular”.
A estos fines, el Director
Ejecutivo, el 11 de febrero de 2013, emitió la Carta Circular Número 2013-001,
para decretar la suspensión del Programa, “dado que la fuente de fondos para
continuar el ofrecimiento del Programa está próximo a agotarse en su
totalidad”.
Esta medida pretende lograr la
continuidad del Programa, por lo que se hace meritorio revisar los parámetros
del funcionamiento del mismo.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA
LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Artículo 1.-Se enmienda el
Artículo 16, de la Ley 124-1993, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 16. —Programa Mi Casa
Propia
Los recursos para financiar el
Programa Mi Casa Propia creado por virtud de esta Ley, podrán provenir, parcial
o totalmente, de la economía generada por el refinanciamiento de los bonos
emitidos por el Banco y la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Puerto
Rico en el 1986, ahora conocida como la Autoridad para el Financiamiento de la
Vivienda de Puerto Rico, para cumplir las obligaciones de prepago de subsidio,
a tenor con la Ley Núm. 115 de 11 de julio de 1986, según enmendada, y
obligaciones contraídas bajo el Programa de Aseguramiento de Financiamiento
Interino.
Para cada año fiscal, el Director
Ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda solicitará los
recursos necesarios para financiar el programa creado por virtud de esta Ley,
como parte de la petición presupuestaria de la Autoridad para el Financiamiento
de la Vivienda. Dicha petición presupuestaria deberá estar acompañada de un análisis
de costo-beneficio que incluya entre sus áreas de estudio, tanto el impacto
neto fiscal y económico conforme a los datos que las autoridades pertinentes
informen o validen sobre los costos de construcción de vivienda, la oferta, la
demanda y necesidad de vivienda en Puerto Rico.
Se autoriza a la Autoridad para
el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico y al Departamento de la
Vivienda, a utilizar los sobrantes de los fondos asignados del Fondo General
para las diferentes etapas del Programa de Subsidio para Vivienda de Interés
Social, creado por esta Ley y administrado por la Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda, y cualquier otro programa con fondos
disponibles, para ayudar a personas o familias puertorriqueñas que cumplan con
los términos que establezca la Autoridad mediante reglamentación. El valor
máximo de la vivienda a ser adquirida no podrá exceder el precio de venta de
doscientos mil dólares ($200,000). Estas viviendas pueden ubicar en proyectos o
tratarse de viviendas individuales ubicadas en cualquier municipio de Puerto
Rico.
La Junta de la Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda adoptará los procedimientos que fueren necesarios
y consistentes con los propósitos de esta Ley y se le autoriza a crear el
Programa Mi Casa Propia, el cual será administrado por la Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico como un programa distinto al
Programa de Subsidio de Vivienda de Interés Social y a establecer la cantidad
que será aplicada al pronto o a los gastos directamente relacionados con la
compra de la vivienda para ayudar a las personas de ingresos bajos o moderados.
El procedimiento establecerá condiciones restrictivas, a fin de evitar la
especulación o el uso inadecuado de la propiedad o los beneficios provistos por
esta Ley.
Los sobrantes de subsidio a los
que hace referencia esta Ley, así como los sobrantes y fondos disponibles de
todos los programas administrados y/o custodiados por la Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda, también serán utilizados para financiar el
Programa Mi Casa Propia hasta el monto que sea necesario para cubrir las
solicitudes válidas remitidas al mismo.
Podrán ser elegibles para
participar de este Programa aquellas personas que no hayan sido beneficiarios
de un programa similar en el pasado, salvo que el Director Ejecutivo de la
Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda autorice lo contrario, para que
se beneficien del subsidio que provee el Programa, sin menoscabo de los demás
requisitos establecidos por esta Ley o por reglamento y evitando la
participación del mercado especulativo con fines ajenos a los propósitos de
esta Ley.
Se consideran como viviendas
elegibles a los efectos de ser adquiridas bajo el Programa Mi Casa Propia
creado en virtud de esta Ley, las viviendas cuyo precio de venta no exceda
doscientos mil dólares ($200,000). Mediante reglamento, la Junta de la
Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda y el Director Ejecutivo de la
Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, establecerán los parámetros de
elegibilidad y otras condiciones que garanticen que las viviendas sean
adecuadas para constituir las residencias de los participantes del Programa.
Dicha reglamentación será cónsona con la exposición de motivos y la política
pública de esta Ley ampliando en toda circunstancia la participación y el
beneficio de los ciudadanos.
El Programa Mi Casa Propia
consistirá de una aportación subsidiada, hasta un tres por ciento (3%) del
precio de venta o el valor tasado, lo que sea menor, de la unidad de vivienda cualificada
bajo los parámetros establecidos por medio de esta Ley o la reglamentación
pertinente. El precio adoptado para fines del parámetro anterior se conocerá
como valor justo. Cuando el subsidio pre-aprobado corresponda a una vivienda
cuyo justo valor sea hasta doscientos mil dólares ($200,000) el mismo será por
la cantidad no mayor de seis mil dólares ($6,000.00), excepto cuando el precio
de venta de la propiedad de nueva construcción sea en un proyecto de interés
social, donde la aportación subsidiada podrá ser hasta un cinco por ciento (5%)
del precio de venta, aun cuando exceda los seis mil dólares ($6,000.00).
La Autoridad podrá adoptar
excepciones para las cuales se aplique un porcentaje mayor al dispuesto para el
monto a subsidiar sin menoscabar el tope de seis mil dólares ($6,000). El beneficiario deberá hacer uso justo y
provechoso de la residencia siempre que la posea. Si este vendiese la misma
dentro de los diez (10) años siguientes a su compra se le retendrá un monto
proporcional al tiempo faltante para cumplir dicho término, excepto cuando haya
satisfecho su repago mediante el mecanismo de labor comunitaria. El monto
retenido deberá ser remesado a la Autoridad para usarse en el mismo Programa.
Se autoriza a la Autoridad a establecer un mecanismo alterno de repago mediante
labor comunitaria en su reglamento. Este mecanismo se establecerá en el
contrato de compraventa y requerirá hasta un máximo de cien (100) horas de
servicio comunitario que tendrán que cumplirse durante los primeros treinta y
seis (36) meses subsiguientes a la adquisición de la vivienda. Una vez cumplido
con este requisito, el beneficiado no tendrá limitaciones para vender, alquilar
o refinanciar su residencia. En todo
caso que originalmente se haya sumado una aportación privada se le aplicará, al
subsidio total, el mismo requerimiento y proceso de retención.
Se establece que los beneficios
de esta Ley serán expandidos a la adquisición de vivienda para las personas de
escasos y moderados recursos económicos, a madres o padres o viudas que sean
jefas o jefes de familia que vivan solas o solos con uno o más de sus hijos
menores de edad, a personas de edad avanzada o con algún impedimento, y a
empleados públicos que brinden directamente a la ciudadanía servicios de salud,
educación, seguridad pública, entre otros, que se consideren esenciales para la
sociedad que no hayan sido beneficiarios de un programa similar en el pasado.
Se proveerán todos los beneficios de esta Ley, inclusive cuando la vivienda sea
de clase media y sea caracterizada como eco-amigable, autosuficiente e
inteligente. Se dispone para este tipo de vivienda la aplicación de una
cubierta de garantía o seguro hipotecario que responderá hasta el monto
estimado de ahorro por el consumo de utilidades públicas por el plazo de (10)
años. Se
autoriza al Director Ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de
la Vivienda a establecer el término de vigencia del programa mediante carta
circular.”
Artículo 2.-La Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda deberá adoptar las normas y reglamentos
necesarios para cumplir con los propósitos de esta Ley dentro de los próximos
noventa (90) días, siguientes a su aprobación.
Este proceso estará exento de las disposiciones de la Ley 170 de 12 de
agosto de 1988, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme”, pero la Autoridad deberá darle la debida difusión y
publicidad para conocimiento del público.
Ninguna Ley que tenga vigencia anterior limitará el marco de acción que
se estipula por medio de la presente.
Artículo 3.-Si cualquier
cláusula, párrafo, subpárrafo, artículo, disposición, sección, inciso o parte
de esta Ley fuere declarada inconstitucional por un tribunal competente, la
sentencia a tal efecto dictada no afectará, perjudicará ni invalidará el resto
de esta Ley. El efecto de dicha
sentencia quedará limitado a la cláusula, párrafo, subpárrafo, artículo,
disposición, sección, inciso o parte de la misma que así hubiere sido declarada
inconstitucional.
Artículo 4.-Esta Ley comenzará a
regir inmediatamente después de su
aprobación.
notario seleccion honorarios
NOTARIO SELECCION Y HONORARIOS
SALVO PACTO EN CONTRARIO, corresponde a la parte compradora la
selección del notario y corresponderá a la vendedora satisfacer los honorarios
de la compraventa a base de arancel notarial.
Ambos asuntos han sido resueltos por
el derecho aplicable y las decisiones del Tribunal Supremo de Puerto Rico.
En la compraventa, en ausencia de
acuerdo en contrario, corresponde al comprador(a) seleccionar el notario que
otorgara la escritura. Véase Pueblo v. Central Cambalache;
62 DPR 553 a las páginas 558-559 (1943).
En este caso el Tribunal Supremo de Puerto Rico
concluye a las páginas 558-559:
“Es indudable que el vendedor y
el comprador tienen interés en la elección del notario; pero a poco que
reflexionemos sobre la cuestión, nos daremos cuenta de que el grado de interés
del comprador necesariamente es mayor que el del vendedor. Éste recibe del
comprador el precio en moneda legal. El otro, el comprador, si bien como
cuestión de hecho recibe la posesión material de la cosa comprada, el título de
propiedad sobre ella puede, por ignorancia, negligencia o malicia del notario
autorizante, estar viciado de nulidad en todo o en parte, y como consecuencia
de ese vicio no recibir en realidad aquello por lo que legítimamente pagó su
dinero. En Argentina, cuyo código civil, como el español y el nuestro, guarda
silencio sobre la cuestión que nos ocupa, se ha establecido por interpretación
judicial que es al comprador y no al vendedor a quien incumbe designar el
escribano que autorice la escritura. Tan respetable se considera ese derecho
del comprador, que se ha resuelto que aunque en los avisos de remate se haya
señalado un escribano, es el comprador quien tiene derecho a designar el que
deba autorizar la escritura. Código Civil de Argentina, anotado por el Dr.
Daniel Antokoletz, tomo 1, pág. 412.
A nuestro juicio, de acuerdo con
la “equidad”, debemos resolver que salvo pacto en contrario y mientras no se
demuestre la existencia de usos y costumbres en distinto sentido, es el
comprador y no el vendedor quien tiene derecho a elegir el notario.” Énfasis
suplido.
En el 1984 el Tribunal Supremo
ratificó esta determinación confirmando que será la parte compradora a la que
selecciona el notario en ausencia de acuerdo y que corresponderá a la vendedora
satisfacer los honorarios de la compraventa a base de arancel notarial. Véase In
Re José A. Feliciano; 115 DPR 172 a la página 182 (1984);
aplicando, a la vez, el Art. 1344 del Código Civil (31 LPRA sec. 3751) sobre la
distribución de los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor.
En mérito de lo anterior nuestra
investigación no encontró apoyo para la postura referente a que el derecho de
selección de notario implica la obligación de asumir el pago de sus honorarios;
a menos que se haya realizado mediante acuerdo entre las partes.
*Recuerde que este escrito no es una opinion legal consulte a un
abogado
venta propiedad inmueble ganancia capital gain planilla
VENTA DE PROPIEDADES INMUEBLES EN PUERTO RICO
En términos generales, el
tratamiento contributivo en la venta de activos de capital depende del periodo
que usted lo haya poseído. Hay 2
clasificaciones de Activos de Capital:
Activos de Capital a Corto Plazo. Propiedades poseídas por no más
de 6 meses. Estos tributan a las tasas
normales de contribución sobre Ingresos (desde un 7% hasta un máximo de un
33%).
Activos de Capital a Largo Plazo.
Propiedades poseídas por más de 6 meses.
La ganancia en la venta de estos activos tributan a una tasa especial
del 10%.
Sin embargo, las siguientes
Leyes, según enmendadas: Ley Núm. 132 del 2 de septiembre de 2010, Ley Núm. 115
del 5 de julio de 2011, Ley Núm. 216 del 1 de noviembre de 2011, Ley Núm. 288
del 30 de diciembre 2011 y la Ley Núm. 303 del 21 de diciembre de 2012,
disponen, en parte, lo siguiente en el caso de Activos de Capital a Largo
Plazo:
Se exime del pago de contribución
sobre ingresos:
La totalidad de la ganancia neta
de capital a largo plazo generada en la venta de una propiedad cualificada que
no sea una residencia principal entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2013;
La totalidad de la ganancia neta
de capital a largo plazo generada en la venta de propiedad de nueva
construcción que haya sido adquirida entre el 1 de septiembre de 2010 y el 30
de junio de 2013; y
El cincuenta por ciento (50%) de
la ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de propiedad
cualificada que haya sido adquirida entre el 1 de septiembre de 2010 y el 30 de
junio de 2013.
DEFINICIONES
Propiedad cualificada[1]
Se define como toda propiedad
inmueble residencial existente localizada en Puerto Rico apta para la
convivencia familiar, no ocupada u ocupada para fines residenciales, que no sea
una Propiedad de Nueva Construcción, o toda propiedad inmueble no residencial
existente localizada en Puerto Rico que sea vendida entre el 1 de enero de 2013
y el 30 de junio de 2013 y cuyo precio de venta no exceda de $3, 000,000.
Propiedad de nueva construcción
toda propiedad inmueble
residencial de nueva construcción localizada en Puerto Rico, apta para la
convivencia familiar que no haya sido objeto de ocupación y que sea adquirida
de un Urbanizador. Para que la propiedad
inmueble sea considerada como Propiedad de Nueva Construcción, el vendedor de
la propiedad inmueble deberá certificar por escrito al adquirente, mediante
declaración jurada, en o antes de la fecha de adquisición, que la propiedad
inmueble es de nueva construcción y no ha sido anteriormente objeto de
ocupación.
todo modelo de casa terrera, de
dos niveles o en elevación de casas prediseñadas o prefabricadas en hormigón
armado adquirido a una empresa de casas pre-diseñadas o de prefabricación bona
fide y cuyos planos hayan sido aprobados por la Administración de Reglamentos y
Permisos (ARPE) en o antes de 30 de diciembre de 2009, excepto por vía de
dispensa que pudiera otorgar el Secretario del Departamento de Asuntos del
Consumidor. Para que la vivienda prediseñada o prefabricada sea considerada como
Propiedad de Nueva Construcción, el adquirente deberá presentar copia del
contrato de ventas otorgado entre el adquirente y la empresa de casas
prediseñadas o de prefabricación y que se comience a construir con su debido
Permiso de Construcción otorgado por la ARPE o su agencia sucesora entre el 1
de septiembre de 2010 y el 30 de junio de 2013 y cuya construcción finalice en
o antes del 31 de marzo de 2013 con la debida radicación de la Solicitud del
Permiso de Uso ante la OGPE[2].
DECLARACIÓN EN LA PLANILLA
a. La ganancia en la venta de
propiedad cualificada que no sea residencia principal y la ganancia en la venta
de propiedad de nueva construcción se
informarán en el Anejo D, Parte II, Columna F, según se ilustra a continuación.
Planilla 1
b. Como la declaración de esta
ganancia es para propósitos informativos, dicha cantidad no se trasladará a la
Columna G.
Evidencias
a. Acompañar con la Planilla
copia de la Certificación emitida por el Departamento de Hacienda.
[1] Propiedad Cualificada según
la Ley 132-2010 incluía toda propiedad inmueble residencial y la propiedad
inmueble no residencial. En la Ley
216-2011, se excluyó la propiedad inmueble no residencial de dicha definición y
posteriormente se incluye nuevamente con la Ley 288-2011.
[2] Ley 288-2011
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diurno y nocturno:el 23 de abril en Guaynabo
MAYAGUEZ
nocturno:26 de abril
PROXIMO EXAMEN JUNIO 30 DE 2012
CURSO
DE INVESTIGADOR TITULO DE LA PROPIEDAD
Abril
20 diurno Guaynabo
CURSO
ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO Y URBANIZACIONES
Abril
25 diurno y nocturno Guaynabo
RECUERDEN
QUE TENEMOS SEMINARIOS Y CURSOS “ONLINE A DISTANCIA”
Cualquier
asunto llamar a 787-283-6779/615-5858/486-5858
Hasta
pronto
Prof.
Nieves
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